房价暴涨四百万，开发商自爆无证销售违法主张合同无效，法院判决支持（判决全文）

“法眼观察” 三十万法律人的共同选择

来源/综合自澎湃新闻、半岛都市报、大秦直道

近日，房产开发商西安闻天科技实业集团有限公司（下称“闻天科技”）以自己违法无证销售为由，在商品房售出两年后，将12名业主相继告上法庭，欲收回所售房产，引发热议。

2016年4月25日，李女士与闻天公司签订《紫杉庄园内部认购合同》一份，认购长安区兴隆街办西沣路以西紫杉庄园项目商品房。

双方在认购合同中约定的内容包括：认购房源销售面积约200平方米，认购房源销售总价172万元；乙方李女士选择总房价款100%付款比例，根据付款比例，开发商给予总房价款7折优惠，优惠后总价120.4万元；李女士应于2016年4月25日一次性向甲方闻天公司支付该认购房源100%房价款。

合同还约定，合同签订后，甲方须为乙方保留该房屋至签订正式《商品房买卖合同》时，且不得与第三方签订该房屋的《商品房内部认购合同》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本合同与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本合同约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。

合同签订当天，李女士即缴纳120.4万元购房款，闻天公司出具了收据。

2018年2月，闻天公司向法院起诉，要求确认双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效，诉讼费用全部由被告即购房者承担。理由是在签订合同时，双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证，双方签订的合同为无效合同，无效合同自始不发生法律效力。

长安区法院查明，2016年8月3日，长安区房管局对涉案项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，于同年8月9日作出处理决定，责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快办理相关建审手续。随后，闻天公司仍未办理商品房预售许可证。

2018年3月1日，长安区住房保障和房屋管理局因闻天公司在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为，对闻天公司予以行政处罚，即责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款72万余元。

同年3月5日，闻天公司缴纳罚款。

庭审中，被告李女士认可双方当事人所签订的《紫杉庄园内部认购合同》系事实上的房屋买卖合同。

庭审后，法院向被告方释明合同无效之后果，被告方坚持合同有效，坚持要求原告交房。

法院另査明，涉案项目现已取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》。

长安区人民法院认为，涉案合同为商品房买卖合同，因原告在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同为无效合同。法院还表示，已向被告阐明合同无效之后果，因法庭辩论已经终结，且被告仍坚持其答辩意见，故其可另案起诉，本案不予处理。

北京市隆安（南通）律师事务所